TAND tỉnh Phú Yên vừa xét xử phúc thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", giữa nguyên đơn là ông NTT, bà NTL (cùng trú tại xã An Phú, huyện Tuy An) với bị đơn là ông ĐNQ (trú tại phường 7, TP Tuy Hòa).

Theo trình bày của nguyên đơn: Tháng 8/2019, ông ĐNQ mua 02 thửa đất tại thôn Chính Nghĩa, xã An Phú, gồm: Thửa số 330, tờ bản đồ số 22 của ông VNC, bà LTT và thửa đất số 717, tờ bản đồ 23 của ông TTL, bà NTNH để làm nhà kho chứa vật liệu xây dựng.

Do lô đất của nguyên đơn có số thửa 571, tờ bản đồ 22 nằm ở giữa 02 thửa đất nói trên, ông Q thỏa thuận với vợ chồng nguyên đơn hoán đổi đất và nhà của ông Q nằm trong một phần đất thuộc thửa 330, tờ bản đồ 22 có diện tích 99m² đất ở đã được công nhận trong giấy chứng nhận QSD đất, để gia đình nguyên đơn sử dụng và ông Q lấy 177,8m² đất ở nông thôn, trên đất có nhà cấp 4 của nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Sau khi đổi nhà đất, ông Q phá nhà làm kho.

Đến ngày 01/9/2019, gia đình nguyên đơn và ông Q bàn giao nhà đất cho nhau như hoán đổi. Gia đình nguyên đơn nhận nhà đất có xây dựng thêm, sửa chữa lại cho phù hợp nhu cầu sử dụng của gia đình. Sau khi hoán đổi, hai bên sử dụng nhà đất ổn định.

Đến ngày 22/10/2019, hai bên tiến hành làm thủ tục chuyển đổi sang tên nhưng giấy chứng nhận QSD đất của của ông Q gồm 02 lô đất có 02 loại đất, trong đó diện tích 99m² đất có nhà ở hoán đổi cho nguyên đơn, 123m² là loại đất trồng cây hàng năm khác còn lại của ông Q nên không thể làm thủ tục tách thửa để chuyển sang cho nguyên đơn đứng tên được.

Theo cơ quan quản lý đất đai TP Tuy Hòa: Ông Q phải làm thủ tục xin đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp diện tích 123m² sang đất ở mới có thể làm thủ tục tách ra thành 02 thửa. Chính vì vậy, ông Q không chịu làm thủ tục xin đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có giấy chứng nhận QSD đất hoàn trả lại cho gia đình nguyên đơn. Trong khi đó, diện tích đất và nhà ở của vợ chồng nguyên đơn, tài sản khác gắn liền với đất thì ông Q đã tháo dỡ toàn bộ nhà cấp 4, xây dựng nhà tiền chế trên đất và đăng ký biến động sang tên cho ông Q vào ngày 07/10/2019. Từ đó, nguyên đơn cho rằng ông Q có hành vi vi phạm hợp đồng hoán đổi QSD đất. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Q phải trả lại giá trị quyền sử dụng đất ở là 1.197.000.000đ và giá trị xây dựng đối với diện tích nhà cấp 3 là 727.197.000đ, nhà cấp 4 là 182.740.000đ; tổng cộng giá trị tài sản là 2.106.937.000đ (theo giá tại chứng thư thẩm định giá) nhưng chỉ yêu cầu ông Q trả 2.000.000.000đ. Sau khi nhận đủ tiền, nguyên đơn sẽ chuyển đi nơi khác trả lại đất và nhà cho ông Q sử dụng.

Ông Q thừa nhận giữa ông và vợ chồng ông NTT, bà NTL có xác lập giấy hoán đổi nhà vào năm 2019 như ông T, bà L trình bày. Sau khi thỏa thuận hoán đổi, ông Q đã đăng ký biến động QSD đất, nhà của ông T, bà L sang ông Q đứng tên. Còn phần đất và nhà thuộc thửa 330, tờ bản đồ 22 diện tích 99m² đất ở của ông Q khi làm thủ tục chuyển nhượng sang vợ chồng ông T thì Chi nhánh VPĐK đất đai TP Tuy Hòa kiểm tra hiện trạng thực tế sử dụng đất và phần xây nhà trên đất, phát hiện phần diện tích nhà xây dựng lớn hơn diện tích đất ở được cấp giấy chứng nhận QSD đất nên không tiến hành đăng ký biến động sang tên từ ông Q sang cho vợ chồng ông T được.

Việc này ông Q cho rằng không phải do lỗi của mình. Hiện ông đã xây dựng công trình nhà tiền chế trên toàn bộ diện tích đất 177,8m² thuộc thửa số 571, tờ bản đồ 22 đã hoán đổi từ ông T. Do vậy, ông Q chỉ chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông T sẽ thối lại phần giá trị nhà và đất thuộc thửa 330, tờ bản đồ số 22 diện tích đất ở 99m² theo giá thị trường để vợ chồng ông T đi nơi khác ở và giao lại nhà đất này cho ông Q.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của ông Q thống nhất trả lại giá trị quyền sử dụng đất và giá trị xây dựng trên đất ở theo giá thẩm định. Tuy nhiên, chỉ đồng ý trả lại giá trị QSD diện tích đất ở là 665.742.000đ và giá trị nhà cấp 3 là 269.742.000đ; tổng cộng giá trị nhà, đất là 939.712.000đ.

TAND TP Tuy Hòa xét xử sơ thẩm, tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Q phải trả cho vợ chồng nguyên đơn số tiền 2.000.000.000đ về khoản giá trị QSD đất ở và tài sản gắn liền QSD đất. Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự. Ngày 18/3/2024, vợ chồng ông Q, bà T kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, HĐXX TAND tỉnh Phú Yên nhận định: Nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận việc chuyển đổi QSD đất đối với các thửa 330 và thửa 571 cùng tờ bản đồ 22, trên 02 thửa đất đã có nhà ở tại thời điểm chuyển nhượng , cụ thể thừa 571 có nhà ở cấp 4 của vợ chồng ông T; thửa 330 có nhà cấp 3 của vợ chồng ông C nên cần xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSD đất và QSH nhà ở (gọi tắt là hợp đồng chuyển đổi), cấp sơ thẩm nhận định yêu cầu khởi kiện “Yêu cầu đòi trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất liên quan đến thửa đất 330 tờ bản đồ 22, diện tích 99m² ” và xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSD đất là không thống nhất, chưa đầy đủ.

Về hình thức hợp đồng chuyển đổi: Các bên thừa nhận việc chuyển đổi QSD đất, QSH nhà ở tại các thửa đất 330 và thửa 571 cùng tờ bản đồ 22 tại thôn Chính Nghĩa trên thực tế đã thực hiện việc giao nhận, quản lý tài sản và đang thực hiện việc chuyển quyền trên giấy chứng nhận QSD đất.

Xét hình thức hợp đồng chuyển đổi, pháp luật không quy định phải công chứng, chứng thực, nhưng theo khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng chuyển đổi nhà bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, việc các bên lập hợp đồng chuyển đổi nêu trên không đảm bảo quy định về hình thức theo quy định tại điều 117, 119 BLDS 2015. Căn cứ điều 503 BLDS 2015 quy định về hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Do đó, trường hợp này hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các bên chỉ thực hiện được một phần từ vợ chồng ông T sang vợ chồng ông Q, phần chuyển quyền từ ông Q sang ông T không thực hiện được.

Tại Công văn số 805/CNVPĐKĐĐ ngày 20/4/2022 của chi nhánh VPĐK đất đai TP Tuy Hòa trả lời yêu cầu tách thửa của ông Q để hoán đổi đất đối với ông T có nội dung: Trường hợp ông Q yêu cầu chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất 58m² đất vườn sang sử dụng vào mục đích đất ở thì đối chiếu tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch để thực hiện tách thửa là 113m² đất ở. Phần diện tích đât nêu trên cũng không đủ điều kiện tách thửa theo quy định.

Từ đó thấy rằng hợp đồng chuyển đổi QSD đất, QSH nhà ở của vợ chồng ông T và ông Q không tuân thủ hình thức hợp đồng và có đối tượng không thực hiện được, do đó cần áp dụng điều 117 BLDS 2015 để xem xét hiệu lực hợp đồng, điều 122 BLDS 2015 để xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu. Cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn giá trị tài sản trong đó có quyền sử dụng đất của nguyên đơn mà các bên không chuyển đổi được là không đúng quy định tại điều 122 BLDS 2015.

Đối với trường hợp hợp đồng chuyển đổi QSD đất vô hiệu, giải quyết hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thửa đất 571 tờ bản đồ 22 mà bị đơn nhận chuyển đổi từ nguyên đơn hiện nay bị đơn đã tháo dỡ nhà cấp 4 trên đất của nguyên đơn xây dựng nhà tiền chế, không thể hoàn trả được cho nguyên đơn những gì đã nhận, nên nguyên tắc phải buộc bị đơn thanh toán lại giá trị đất và giá trị nhà cấp 4 (trước khi được tháo dỡ) của nguyên đơn mới đúng quy định theo điều 131 BLDS 2015.

 Về thu thập tài liệu chứng cứ để xác định mức độ lỗi: Khi chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tại thửa 330, tờ bản đồ 22 từ vợ chồng ông C, bà T thì ông C, bà T đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Theo Công văn số 805/CNVPĐKĐĐ ngày 20/4/2022 của chi nhánh VPĐK đất đai TP Tuy Hòa: Yêu cầu tách thửa của ông Q để hoán đổi đất đối với ông T có nội dung thửa đất số 330 tờ bản đồ số 22, diện tích 222m² (99m² đất ở và 123m² đất vườn). Qua kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất nêu trên có diện tích nằm trong quy hoạch giao thông 109m² bao gồm 44m² đất ở và 65m² đất vườn (quy hoạch hành lang giao thông QL 1A và quy hoạch hành lang đường sắt). Diện tích phù hợp quy hoạch là 113m², bao gồm 55m² đất ở và 58m² đất vườn.  Cấp sơ thẩm chưa làm rõ quy hoạch đường giao thông và quy hoạch hành lang đường sắt vào thời gian nào, trước hay sau khi cấp giấy chứng nhận QSD đất cho vợ chồng ông C, bà T, ông Q có biết về việc một phần đất nhận chuyển nhượng là đất thuộc quy hoạch hay không, có thể hiện tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất hay không. Đất của vợ chồng ông T chuyển đổi cho ông Q có phần nào thuộc quy hoạch hay không, vợ chồng ông T có biết một phần đất này thuộc quy hoạch hay không, để xác định lỗi của các bên khi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Những nội dung trên cấp phúc thẩm không thể khắc phục, bổ sung được,  việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả sẽ làm ảnh hưởng đến quyền kháng cáo của các bên nên cần hủy bản án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án cho TAND TP Tuy Hòa giải quyết  lại theo thủ tục sơ thẩm.

Từ đó, TAND tỉnh Phú Yên đã tuyên hủy bản án sơ thẩm của TAND TP Tuy Hòa để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

THU THU