TAND tỉnh Phú Yên vừa mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng dịch vụ giữa nguyên đơn là vợ chồng ông NVB, bà LTQ với bị đơn là ông NVK và bà LT(cùng trú tại thị xã Sông Cầu, Phú Yên).

Theo trình bày của nguyên đơn: Ngày 28/02/2020, vợ chồng ông B, bà Q và ông K ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 5.000m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận và diện tích đất liền kề chưa được cấp giấy chứng nhận là 3.129m2 tọa lạc tại phường Xuân Đài, thị xã Sông Cầu, giá chuyển nhượng là 9.900.000.000đ.

Sau khi ký kết hợp đồng, vợ chồng ông B, bà Q phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất còn lại chưa được cấp giấy trong thời hạn 06 tháng, tối đa không quá 12 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc. Ông K có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và giao số tiền 9.000.000.000đ còn lại khi vợ chồng ông B hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng hạn theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Ngày 28/02/2020, ông K chuyển tiền cọc 900.000.000đ cho vợ chồng ông B, bà Q. Vợ chồng ông B đã thực hiện đầy đủ các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vì lý do khách quan nên vợ chồng ông B không thể thực hiện đúng thời hạn của hợp đồng đặt cọc.

Ngày 01/3/2021, ông K có văn bản thông báo cho vợ chồng ông B về việc hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu hoàn trả 900.000.000đ và tiền phạt cọc tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Vợ chồng ông B, bà Q khởi kiện yêu cầu tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2020; vợ chồng ông B, bà Q sẽ hoàn trả lại số tiền nhận cọc 900.000.000đ; không đồng ý yêu cầu phản tố của bị đơn buộc vợ chồng ông phải chịu tiền phạt cọc.

Ngày 28/02/2020, vợ chồng ông B, bà Q với bà T có lập “Giấy hợp đồng thỏa thuận về việc môi giới bán đất”, theo đó,ông B, bà Q có nhờ bà T bán diện tích đất nói trên với giá là 9.000.000.000đ. Bà T cam đoan “Nay tôi bán thửa đất được 9.900.000.000đ. Bên đặt cọc sẽ đặt trước 900.000.000đ, vợ chồng ông B sẽ chuyển cho tôi 400.000.000đ. Sau khi bên mua đất giao đủ số tiền 9.000.000.000đ còn lại và vợ chồng ông B chuyển tiếp cho tôi 500.000.000đ nữa”. Nay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được giao kết, hai bên phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nên việc dịch vụ môi giới bán đất như cam kết của bà T chưa hoàn thành và không thể thực hiện được. Do đó, vợ chồng ông B, bà Q yêu cầu bà T hoàn trả số tiền 400.000.000đ đã nhận.

Bị đơn là ông K đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc nêu trên với điều kiện vợ chồng nguyên đơn ông B, bà Q trả số tiền cọc đã nhận 900.000.000đ và phải chịu khoản tiền phạt cọc 900.000.000đ, tổng cộng 1.800.000.000đ; thanh toán tiền lãi theo quy định pháp luật do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Bà T không đồng ý hoàn trả số tiền môi giới là 400.000.000đ cho nguyên đơn vì bà đã giới thiệu ông K mua lô đất này với giá 9.900.000.000đ; bà sẽ được hưởng 900.000.000đ tiền chênh lệch. Vợ chồng ông B không hoàn tất được thủ tục cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân gì thì cũng không liên quan đến bà, bà không có lỗi.

Xử sơ thẩm tháng 7/2021, TAND thị xã Sông Cầu đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng B, bà Q với ông K lập ngày 28/02/2020; buộc vợ chồng ông B, bà Q phải hoàn trả tiền cọc cho ông K số tiền 900.000.000đ. Bác yêu cầu phản tố của bị đơn K về việc buộc vợ chồng ông B, bà Q phải chịu phạt cọc số tiền 900.000.000đ. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông K về việc buộc vợ chồng ông B, bà Q phải chịu tiền lãi chậm trả tiền cọc với số tiền 22.500.000đ. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bà T phải hoàn trả cho vợ chồng B, bà Q số tiền 400.000.000đ. Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bị đơn K và bà T kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm mới đây, căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, TAND tỉnh Phú Yên nhận định: Hai bên không thể tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng diện tích 8.129m2 theo thỏa thuận đặt cọc ngày 28/02/2020. Việc ông B, bà Q không thực hiện đúng thời hạn của hợp đồng đặt cọc không phải do ông B, bà Q từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà do nguyên nhân khách quan làm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc ngày 28/2/2020 và thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngày 31/8/2020 không thể thực hiện đúng hạn được.

Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 328 BLDS và án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng thẩm phán thông qua ngày 17/10/2018, theo đó trường hợp này bên nhận cọc phải hoàn trả cọc và không phải chịu phạt cọc, đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và một phần yêu cầu phản tố của bị đơn K về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2020. Buộc nguyên đơn phải hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bị đơn K số tiền 900.000.000đ; bác yêu cầu phản tố của bị đơn K về việc buộc nguyên đơn phải chịu phạt cọc số tiền 900.000.000đ là có căn cứ, đúng pháp luật.

Về khoản tiền lãi chậm trả Tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho bị đơn K số tiền 22.500.000đ (thời gian tính lãi từ ngày 01/3/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm). Tại phiên tòa nguyên đơn còn tự nguyện trả cho bị đơn K khoản tiền lãi chậm trả với số tiền 85.500.000đ (từ ngày 28/2/2020 đến ngày 28/2/2021), tổng cộng 108.000.000đ.

Về kháng cáo của bị đơn T không đồng ý trả lại số tiền 400.000.000đ: Tuy hợp đồng không đặt ra trường hợp không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hợp đồng đặt cọc, nhưng với nội dung thỏa thuận giữa các bên phải được hiểu: Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2020 giữa vợ chồng ông B, bà Q với ông K thực hiện xong thì bà T được hưởng số tiền 900.000.000đ (số tiền chênh lệch). Nhưng trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông B, bà Q với ông K không thực hiện được nên bà T không được hưởng số tiền 900.000.000đ. Số tiền bà T đã nhận 400.000.000đ phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông B, bà Q để họ trả lại cho ông K. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn T phải hoàn trả lại cho ông B, bà Q số tiền 400.000.000đ là có căn cứ, đúng pháp luật.

Từ đó, TAND tỉnh Phú Yên không chấp nhận kháng cáo của bị đơn T; chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn K sửa một phần quyết định của bản án sơ thẩm về khoản tiền lãi đối với số tiền đặt cọc trong thời gian từ 28/2/2020 đến 28/2/2021. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn phải trả cho bị đơn K tiền lãi đối với số tiền cọc trong thời gian từ 28/02/2020 đến 28/02/2021 là 85.500.000đ và tiền lãi chậm trả tiền cọc với số tiền 22.500.000đ, tổng cộng là 108.000.000đ.

Ninh Huyền