Vừa qua, Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên đã mở phiên tòa phúc thẩm xét xử sửa toàn bộ bản án sơ thẩm của TAND thị xã Sông Cầu về tranh chấp “Đòi lại tài sản” giữa Nguyên đơn: Ông Trần Minh Dũng (có 02 quốc tịch Mỹ và Việt Nam). Bị đơn: Ông Trần Quang Hiệp; V/c ông Trần Quang Nghĩa – 1965, bà Ngô Thị Thu Hồng – 1966.
Theo hồ sơ vụ án, vào khoảng cuối năm 2013 đầu năm 2014, ông Dũng đang định cư ở Mỹ, vì có nhu cầu mua đất tại Việt Nam nhưng theo quy định ông không thể đứng ra giao dịch mua đất được nên ông Dũng gửi tiền bằng đô la Mỹ cho ông Nghĩa để mua giùm đất. Ông đã gửi 04 đợt tiền, gồm: Lần 1 gửi 5.500 USD; lần 2 gửi 3000 USD để ông Nghĩa mua đất; lần 3 gửi 2.700 USD để làm sổ đỏ; lần 4 gửi 1000 USD để bóc mộ. Sau khi ông Nghĩa mua đất, ông Dũng nhờ ông Hiệp là con ông Nghĩa đứng tên diện tích đất 775,4m², diện tích đất còn lại ông Nghĩa chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ. Sau khi mua được đất, ông Dũng tiếp tục gửi tiền về để ông Nghĩa làm cổng và hàng rào, rào toàn bộ diện tích 1.059,7m². Tháng 02/2016, ông Dũng về nước và được cấp quốc tịch Việt Nam. Ông Dũng có trồng các loại cây nho mỹ, nho Phan Rang và đúc 24 trụ xi măng để trồng thanh long trên diện tích đất tranh chấp, công là do ông Nghĩa thuê, ông Dũng là người trực tiếp trả tiền. Năm 2019, ông Dũng xây dựng thêm 01 cái thủ kỳ và yêu cầu v/c ông Nghĩa, bà Hồng, ông Hiệp giao lại diện tích đất nêu trên để ông đứng tên nhưng v/c ông Nghĩa, bà Hồng, ông Hiệp không đồng ý.
Theo bị đơn ông Trần Quang Nghĩa, Ngô Thị Thu Hồng cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Quang Hiệp thống nhất trình bày: Năm 2014, v/c ông Nghĩa mua lại của v/c ông Nguyễn Kỳ Diên, bà Nguyễn Thị Nga diện tích đất 775,4m² với giá 69.768.000đ. Sau đó, v/c ông làm hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất này cho con trai là Trần Quang Hiệp và được UBND Tx. Sông Cầu cấp Giấy CNQSDĐ. Phía Tây diện tích đất v/c ông Nghĩa đã mua của v/c ông Diên, bà Nga giáp với đất của v/c ông Nguyễn Xuân Quang, bà Đỗ Thị Sinh nên v/c ông Nghĩa đã mua thêm diện tích đất khoảng 200m² tại Chánh Lộc, Xuân Lộc của v/c ông Quang, bà Sinh với giá 30.000.000đ, diện tích đất này chưa được cấp giấy CNQSDĐ. Sau khi nhận đất, ông Nghĩa tiến hành rào lại nhập chung với diện tích đất đã mua của v/c ông Diên, bà Nga. Diện tích đất này là mua cho v/c ông Nghĩa, khi mua đất hai bên có lập giấy bán đất ngày 27/3/2015 không có xác nhận của chính quyền địa phương. Khi mua đất, ông có tiến hành nâng đất, làm hàng rào xung quanh và trồng các loại cây như sabuche, mãng cầu, thanh long,.. trên diện tích đất 1.059,7m². Trong đó, có 24 trụ xi măng để trồng thanh long là do ông thuê người đúc trụ và trồng, ông cũng là người trả tiền. Riêng nhà ghi tên Dũng là của ông Dũng xây dựng nhưng là do ông Dũng xây lén. Ông Nghĩa khẳng định, v/c ông không có nhận khoản tiền nào và cũng không có mua đất giúp cho ông Dũng như ông Dũng trình bày.
Bản án sơ thẩm của TAND thị xã Sông Cầu đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần Minh Dũng. Công nhận diện tích đất 1.059,7m² (trong đó diện tích 775,4m² đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông Trần Quang Hiệp, diện tích 284,5m² chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất) thuộc thửa 558, bản đồ 95 ĐC II toạ lạc tại thôn Mỹ Lộc, xã Xuân Lộc, thị xã Sông Cầu thuộc quyền sử dụng của ông Trần Minh Dũng. Ông Trần Minh Dũng được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn Trần Quang Nghĩa, Ngô Thị Thu Hồng cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Quang Hiệp kháng cáo.
Qua kết quả hỏi, tranh luận, công khai các tài liệu, chứng cứ tại phiên toà, HĐXX phúc thẩm nhận định: ông Dũng là người có quốc tịch nước ngoài, trong khi đó 02 thửa đất trên đều là đất trồng cây lâu năm nên ông không thể đứng tên trong GCNQSDĐ. Do đó, giữ nguyên thửa đất đã cấp GCN cho ông Hiệp, đối với thửa chưa cấp GCNQSDĐ thì tạm giao cho ông Nghĩa sử dụng, ông Nghĩa có quyền liên hệ cấp giấy GCNQSDĐ. Ông Nghĩa và ông Hiệp cùng liên đới có trách nhiệm thối trả giá trị tiền chênh lệch và chi phí đầu tư mà ông Dũng đã bỏ ra khi mua đất.
Qua việc xét xử của Toà án thấy rằng:
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Đồng thời, Án lệ số 02/2016/AL thông qua ngày 06/4/2016 có quy định: “Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu”.

Tú Vương