Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức, được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án TAND tối cao.

Nguồn án lệ là bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Sĩ M với bị đơn là ông Đoàn.
Nội dung vụ án: Tại đơn khởi kiện, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn trình bày:
Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
Đến năm 2011, Nhà nước chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn LI (con bị đơn) yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn cho bà Nguyễn Thị Ml thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2016, Nhà nước cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh LI chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyến nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa đất này. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho nguyên đơn.
Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của TAND huyện Đức Phổ quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất nói trên cho nguyên đơn.
Do có kháng cáo, kháng nghị nên ngày 01/02/2018 TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm, tuyên xử: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của TAND huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19/9/2018, Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị hủy bản án dân sự phúc thẩm của TAND tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.
Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng.
Tại phiên tòa phúc thẩm (xét xử lại), đại diện VKSND tỉnh Quảng Ngãi rút toàn bộ quyết định kháng nghị của VKSND huyện Đức Phổ.
HĐXX TAND tỉnh Quảng Ngãi đã đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án đối với quyết định kháng nghị của VKSND huyện Đức Phổ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tuyên xử: Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của TAND huyện Đức Phổ. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N với ông Đoàn C, bà Trần Thị L. Ông M, bà N có quyền sử dụng thửa đất, có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thanh toán tiếp cho ông Đoàn C, bà Trần Thị L 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng)…
Nội dung án lệ: Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện.
Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa đất và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thời điếm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyên nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực”...

THU ANH - ANH TRÚC