Tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, có ý nghĩa to lớn trong việc ổn định xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế của đất nước; bảo đảm quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý đất đai.

Hội nghị trực tuyến Triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể hóa Luật đất đai, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 Chương với 212 Điều, tăng 7 Chương và 66 Điều với nhiều điểm mới quan trọng cần lưu ý trong công tác kiểm sát giải quyết án dân sự, hành chính như sau:

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân cũng đã được mở rộng nhiều hơn so với quy định của Luật đất đai năm 2003: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhận không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này”.

Thứ tư, Đất đai năm 2013 khẳng định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phả đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng lý vào Sổ địa chính.

Thứ năm, Đất đai năm 2013 phân biệt rõ việc chuyển quyền sử dụng đất và việc nhận quyền sử dụng đất (trong đó có nhận chuyển quyền) là hai việc khác nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất được liệt kê tại từng Điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của từng người sử dụng đất nhưng việc nhận quyền sử dụng đất đã được liệt kê cụ thể.

Thứ sáu, Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng được phép thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, theo quy định tại các Điều 174; Điều 176; khoản 1 Điều 177; khoản 1 Điều 179; điểm a khoản 2 Điều 180; khoản 1, 3 Điều 183; khoản 1, 3, 4 Điều 184; khoản 1, điểm a, khoản 2 Điều 185; khoản 1 Điều 187 Luật đất đai.

Thứ bảy, đối với hình thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Đất đai năm 2013 đã bỏ điều kiện hình thành pháp nhân mới. Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.

Thứ tám, Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính thống nhất, phù hợp với Luật đất đai.

Thứ chín, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1 Điều 169). Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1 Điều 169).

Thứ mười, về hòa giải trong việc giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Đất đai năm 2013, đã tăng thời gian hòa giải tại cấp xã lên 45 ngày, quy định bắt buộc về việc phải lập biên bản hòa giải, thủ tục xem xét lại kết quả hòa giải cũng như trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo đối với trường hợp hòa giải không thành.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 203: mở rộng tối đa quyền lựa chọn con đường giải quyết tranh chấp đất đai của đương sự và kế thừa nguyên tắc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì Tòa án nhân giải quyết.

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (UBND cấp huyện, tỉnh, Bộ tài nguyên và môi trường).

+ Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Luật cũng quy định người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên chấp hành nghiêm chỉnh. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Đồng thời quán triệt thực hiện các quy định từ Điều 204 đến Điều 209 Đất đai năm 2013, biện pháp xử lý hình sự đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, trách nhiệm của người có thẩm quyền trong quản lý đất đai.

Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi quy định về công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất để đảm bảo sự thống nhất giữa các luật có liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật công chứng.

Có thể nói việc ra đời của Luật đất đai năm 2013 đã đáp ứng được yêu cầu của phát triển kinh tế- xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai; cải cách thủ tục hành chính về đất đai vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên vừa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất; giải quyết những vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng, giảm các khiếu kiện về đất đai.

Việc triển khai thực hiện tốt các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là cơ sở để góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác thực hiện chức năng, nhiệm vụ của ngành KSND tỉnh Phú Yên nói riêng và toàn ngành KSND nói chung.  

Trần Ngọc Quỳnh - Trưởng phòng 5, Viện KSND tỉnh Phú Yên